Стратегия 2. Быстрые деньги

Ключевым моментом стратегии быстрых денег является покупка. Вы должны действовать так, как будто покупаете товар для розничного магазина. Ваша цель состоит в том, чтобы купить товар (недвижимое имущество) за оптовую цену и затем быстро и прибыльно перепродать его. Вы являетесь посредником. Вы приобретаете дома по цене, которая позволяет перепродать их за более высокую цену. Именно поэтому эта стратегия называется «быстрые деньги».

В рамках применения данной стратегии вы должны покупать недвижимость по ее оптовой цене (или еще дешевле), а затем продавать по розничной цене (или еще дороже). Вы должны приобретать собственность по цене, не превышающей 80% ее реальной стоимости. Приобретая собственность на таком оптовом уровне, вы получаете возможность перепродать ее быстро и с хорошей прибылью.

Давайте «пробежимся» по плюсам и минусам стратегии быстрых денег.

Преимущества

• Немедленный результат. В данном случае вы стремитесь провернуть сделку насколько возможно быстро – получаете немедленные результаты.

• Высокая прибыльность. Если вы можете делать таким способом 15% за два месяца, значит, за год можно заработать 90%.

• Отсутствие проблем с обслуживанием жилья. Вы не должны волноваться о ремонте, сборах арендной платы, просыпаться от телефонных звонков среди ночи или беспокоиться о какой-либо другой проблеме, тревожащей людей, сдающих жилье в аренду.

Неудобства

• Необходимость «крутиться». Вы должны постоянно находить новые прибыльные сделки – новых продавцов и новых покупателей.

• Капиталоемкость. Вам могут потребоваться в постоянное распоряжение $25 000, чтобы осуществить сделку стоимостью $10 000, но эта сделка всего через пару месяцев может принести 40% прибыли.

• Забота о «товарном виде». Чтобы продать недвижимость быстро и выгодно, вам придется позаботиться о придании ей товарного вида, для чего может потребоваться некоторый ремонт.

• Налоги. Ваш доход от этих сделок будет облагаться налогом без применения каких-либо льгот.

Я закончил свою первую сделку с недвижимостью в 1982 году. Это была быстрая сделка за наличные деньги. После чтения пары популярных книг о вложении средств в недвижимое имущество я решил попробовать, смогу ли я этим заниматься. Для этого нужно было найти особенное предложение, поскольку денег на авансовый платеж у меня не было.

Я просматривал газеты с объявлениями о продаже недвижимости и поместил там же объявление о своей заинтересованности в покупке. Приблизительно шестью месяцами позже я представлял маленькую строительную компанию на торговой выставке, посвященной сохранению энергии. Там мне и подвернулась подходящая сделка. Я поговорил с человеком, который продавал солнечные нагреватели. Восемнадцатью месяцами ранее он пробовал начинать карьеру на рынке недвижимости. Он приобрел участок земли в 2,5 акра и построил на нем ранчо площадью 1800 квадратных футов, которое оценивалось в $89 000.

С этим домом все было в порядке. Единственной проблемой была процентная ставка по кредиту. В 1982 году процентные ставки были невероятно высокими, мало кто покупал недвижимость. Процентные выплаты разоряли моего собеседника. Если бы он не продал дом в ближайшем будущем, он потерял бы все. Как только он узнал, что я заинтересован в покупке и могу взять на себя ссуду, то сказал, что с удовольствием продаст мне дом. В конце концов он согласился продать его мне за $75 000 и взять на себя все накладные расходы.

Я попросил его оформить официальную сумму сделки в $89 000 с задатком в $9000, с тем чтобы компания по депонированию документов не смогла придраться к нашей сделке. Другими словами, при таком раскладе я мог получить ссуду в $80 000, так как кредитор считал, что я должен заплатить за дом $89 000. Остальные $9000 образовывали мой фиктивный депозит для отчета перед компанией по депонированию. На самом деле это была лишь виртуальная сумма, на которую продавец согласился снизить свою цену.

Как только я заплатил за дом $80 000 (без реальной уплаты аванса) и депонированный документ был закрыт, продавец выписал «сдачу» – чек на $5000. Вот как это все было проделано.

На момент закрытия сделки у меня были в кармане $5000, а в активах – $9000 мгновенной прибыли. Получение $5000 наличными в момент закрытия сделки – это и есть «быстрые деньги». Я получил их сразу, не дожидаясь перепродажи собственности. Что может быть лучше?

Единственным недостатком этой сделки была необходимость погашения кредита. Процентные ставки в начале 1980-х по сравнению с сегодняшними были просто зверскими. Ставки по ипотеке Федерального жилищного управления составляли 16-18% годовых. Это походило на оплату покупки дома с помощью кредитной карты Visa или MasterCard. Когда я вспоминаю тогдашний размер ставок, то реально ощущаю, насколько доступнее по сравнению с прошедшим временем стали кредиты.

Давайте рассмотрим мой отчет о дальнейшем движении средств.

Результатом этой сделки стало то, что я платил меньше $300 в месяц за проживание в очень хорошем доме на паре акров дорожающей земли.

Недвижимость, приобретенная менее чем за 80% от ее рыночной стоимости, часто способна окупить себя немедленно. Даже на правах аренды (без приобретения права собственности) такая собственность может финансировать вас на 90-100% своей реальной цены.

В качестве варианта применения стратегии быстрых денег можно рассмотреть покупку недвижимости за 50-75% ее стоимости (что вполне возможно при распродаже кредиторами невыкупленной должниками собственности) и дальнейшее получение ссуды под залог приобретенной недвижимости. Это позволяет вам быстро восполнить отсутствие оборотных средств, не перепродавая при этом свою собственность. Она может быть перепродана с дополнительной прибылью в результате последующей сделки на выгодных для вас условиях. Давайте рассмотрим дополнительные методы, которые вы можете использовать в рамках применения стратегии быстрых денег.

Переуступка контракта

Один из лучших методов, приносящих быструю прибыль, – переуступка контракта. Эта техника невероятно проста. Если оформить все должным образом, вам даже не потребуется получать право собственности. Вы не должны будете платить аванс, собирать справки о доходах и заполнять заявки на получение ссуды. И, несмотря на это, все-таки получите прибыль. Вот как это работает.

Вы предлагаете продавцу купить у него собственность. Как только ваше предложение принято, вы продаете свое право на покупку этой собственности кому-то еще. Когда этот человек закрывает сделку, вы получаете свой чек непосредственно от компании по депонированию документа. Можно даже за ним не приходить. Если захотите, они отправят чек по почте. Два ключевых момента для реализации данного метода: у вас должна быть обширная база данных покупателей и вы должны найти собственность, которая продается с достаточно большой скидкой к ее рыночной стоимости, с тем чтобы можно было легко «накрутить» цену в свою пользу.

Самый легкий способ создать базу данных состоит в том, чтобы следить за объявлениями тех, кто ищет то же самое. Что-то вроде этого:

• Владелец. Продаю дома на северо-западе Финикса за 92% стоимости. Обязательная гарантия. Без посредников.

• Безнадежный долг. Владелец. Только аванс – $1900. Без банковской гарантии. Возможные ежемесячные платежи.

• Посредник. Приобретение права на недвижимость всего за $3500. Самое легкое оформление банковской гарантии в городе.

• Если у вас есть возможность оформить ссуду, я продам вам дом в Глендейле за 90% стоимости по оценке Федерального жилищного управления.

Когда покупатели звонят мне, я выясняю, что именно требуется и каковы их временные ограничения. Я спрашиваю, какой суммой денег они располагают, и узнаю их возможности по получению ссуды. Вы будете удивлены тем, сколько существует потенциальных покупателей на недвижимость, которую вы уже нашли для них! Затем следует сделать продавцам подходящей недвижимости предложения о покупке их домов по цене ниже рыночной. Хотя бы небольшой процент от этих предложений будет принят. И как только ваше предложение принимается, вы показываете дом потенциальному покупателю. Вот некоторые ключевые моменты, о которых необходимо помнить при составлении предложения относительно переуступки контракта.

• Всегда оговаривайте за собой право переуступить договор купли-продажи другому покупателю.

• Всегда оставляйте себе достаточно времени (по крайней мере, от 60 до 90 дней) до момента исполнения обязательств по договору. Это необходимо для поиска подходящего покупателя.

• Всегда требуйте (в письменной форме) согласия собственника на показ дома потенциальным жильцам. Важно использовать именно термин «жильцам», потому что это позволяет представлять потенциальных покупателей будущими арендаторами, тем самым не вызывая подозрений у продавца.

• Предусматривайте включение в соглашение пункта об использовании непредвиденных обстоятельств, которые дают вам право расторгнуть договор. Обычно такой пункт выглядит следующим образом «Данное соглашение подлежит обязательному одобрению партнером покупателя в течение 60 дней после принятия предложения». Вместо слова «партнером» вы можете написать «юристом», «бухгалтером», «финансовым консультантом», «инвестиционным консультантом». Однако имейте в виду: чем большее количество непредвиденных обстоятельств вы укажете, тем меньше будут ваши шансы на заключение такого договора.

• Оформляйте сделку таким образом, чтобы получить максимальную прибыль. Например, купите собственность, оговорив очень низкий размер аванса, а затем перепродайте ее за больший авансовый платеж. Если продавец нуждается в деньгах, договоритесь о ссуде, пока не получите авансовый платеж от найденного вами нового покупателя.

• Договаривайтесь об указании в договоре стоимости большей, нежели фактическая, с тем чтобы ваш новый покупатель имел возможность получить ссуду такого размера, который позволит покрыть указанную вами новую стоимость (с учетом вашей наценки). Это похоже на пример, описанный мною ранее. (Напомню: я купил дом за $80 000, но попросил, чтобы владелец указал в договоре цену в $89 000 с фиктивным авансом в $9000. Таким образом, я получил возможность взять ссуду в размере полной покупной цены в $80 000). Если переговоры окажутся успешными, вы сможете продать дом новому покупателю, который также будет иметь возможность получить разницу между размером кредита и реальной ценой покупки.

Вы должны подготовить несколько вариантов письменных предложений для каждого случая. Без устали предлагайте направо и налево до тех пор, пока не найдете того, кто будет согласен продать собственность на условиях достаточно гибких, чтобы можно было применить рассматриваемую стратегию.

Многие люди начинают свою деятельность на рынке недвижимости, используя технику переуступки контракта. Из-за ее гибкости и минимальной начальной суммы вложений эта методика является одной из лучших для того, чтобы начать карьеру на этом рынке.

Содержание

Далее