Глава 12. Рост или обвал?

То, что спекуляция землей – это причина промышленной депрессии, совершенно очевидно. В периоды высокой индустриальной активности цена на землю устойчиво повышается, начинается спекуляция, и затем цена растет уже большими скачками. Это всегда сопровождается частичным сокращением производства и связанным с ним сокращением платежеспособного спроса. Затем начинается период относительной стагнации, во время которой медленно восстанавливается равновесие.

Генри Джордж. Прогресс и бедность

Инвестиции в недвижимость могут показаться идеальной альтернативой постоянным скачкам фондового рынка. Но на самом деле цены на недвижимость подвержены точно таким же скачкам. Трасты по инвестициям в недвижимость (Real estate investment trusts – REIT) – основной инструмент, с помощью которого мелкие инвесторы могут вложить свои средства в крупную недвижимость, – в долговременной перспективе существенно уступают акциям. Конечно, рынок, стоимость которого 17 трлн долл., включающий в себя офисные здания, жилые дома всех типов, обрабатываемые земли, склады, промышленные здания, больницы, предлагает разнообразие и рыночные ниши, которые дают возможность увеличить прибыль. Нет смысла спорить и с тем, что быть домовладельцем весьма выгодно. Но инвестору следует знать, что можно добиться еще более высоких прибылей, если изучить закономерности взаимосвязи циклов динамики недвижимости и бизнеса.

Давайте начнем с общей картины. Недвижимость – это и источник богатства, и необходимый элемент производства, и потребительский товар. Недвижимость – самый распространенный вид имущества. Согласно данным Федеральной резервной системы, стоимость коммерческой недвижимости США составляет примерно 5 трлн долл., а жилищной – 12 трлн. Это сравнимо со стоимостью акций (11 трлн) и облигаций (5 трлн), которыми владеют американцы. Домами в США владеют примерно 50 млн человек, но это еще не все: так как недвижимость составляет примерно 20% активов, которые находятся на балансе корпораций, каждый, кто владеет акциями, тем самым владеет и недвижимостью. Доля богатства американцев, которая приходится на недвижимость, велика и, наверное, даже больше, чем они себе представляют. На недвижимость приходится значительная доля расходов: это 10-20% расходов типичного бизнеса, семьи же тратят на недвижимость в среднем до трети своего дохода. Недвижимость и связанные с ней проблемы – важный фактор при принятии решений о производстве или покупке.

Все, что происходит в бизнесе, основано на недвижимости, которая подобна тектоническим плитам, определяющим рельеф земной поверхности. Изменения цен на недвижимость влияют на все остальные сферы бизнеса, вызывая «землетрясения», «извержения вулканов» и «дрейф континентов» в деловой активности, личном благосостоянии людей и на фондовом рынке. Состояния делались и терялись во время эпохальных кризисов в сфере недвижимости 1972-1974, 1989-1990 и 1998-1999 годов.

Есть несколько теорий, которые пытаются объяснить цикличность динамики недвижимости. Дэвид Риккардо и Генри

Джордж в XIX столетии писали, что доходы от недвижимости и цены на землю растут, когда бизнес на подъеме, поглощая дополнительные прибыли. Подъем цен становится особенно резким, когда за дело берутся спекулянты. В конце концов, бизнес под этим грузом начинает спотыкаться, аренда и закладные остаются невыплаченными, а цены на землю падают. Но затем «вечная пружина надежды» постепенно распрямляется, и цены на недвижимость снижаются так, что предприниматели вновь берут ручку и бумагу и начинают составлять новые бизнес-планы.

Если обратиться к истории, крах крупномасштабных афер в сфере недвижимости, таких как South Sea Company в Англии или Mississippi Company во Франции, вызывал общую финансовую панику. Джакомо Казанова, который успешно спекулировал в XVIII веке, в своих мемуарах подробно описал то, как он использовал подобные эксцессы финансового рынка как для собственного обогащения, так и для обогащения своих многочисленных возлюбленных. Если говорить о современности, кто не помнит 1980-е годы в Японии, когда несколько акров земли около императорского дворца в Токио стоили больше, чем вся недвижимость в Калифорнии? Или технологический бум 1990-х, в результате которого арендная плата и цены на землю в Силиконовой долине в Калифорнии подскочили в несколько раз? В обоих этих случаях, как и во многих других, крах не заставил себя долго ждать.

Юун Докко из корейского университета Аджоун и его коллеги из Университета Беркли в Калифорнии отмечают, что многие объяснения циклов недвижимости основываются на появлении «жадных застройщиков» и «недалеких кредиторов».

Так происходит потому, что банкиры, по-видимому, любят давать кредиты, когда условия для бизнеса хорошие, а застройщики, со своей стороны, с удовольствием берут кредиты, когда их дают. В результате на рынке возникает избыточное предложение, и цены снижаются.

У нас обоих есть личный опыт «из первых рук», связанный со способностью циклов недвижимости переворачивать жизнь вверх дном. Потеряв свои деньги, вложенные в акции, семья Вика попыталась вернуть их, скупая обесцененную недвижимость в 1930-х годах. Когда и эти инвестиции не принесли дохода, слово «спекуляция» стало в семье Нидерхофферов бранным словом и оставалось им до тех пор, пока в конце 1950-х годов Вик не сделал первые шаги в этом направлении, купив акции горнодобывающих компаний на Американской фондовой бирже. А еще через 40 лет финансовый крах в Таиланде, причиной которого стали многочисленные и неоправданные с финансовой точки зрения стройки, начатые в этой стране, заставил Вика закрыть свой хедж-фонд и заложить дом. Нобелевский лауреат Джозеф Стиглиц, когда его спросили о причинах краха южно-азиатского рынка, в интервью, которое он дал в июне 2000 года журналу Progressive, указал самую суть проблемы: «Основные причины кризиса заключались в том, что спекулянты недвижимостью получили неоправданные кредиты, а также в рискованных финансовых операциях, особенно кратковременных займах на международных финансовых рынках».

Отец Лорел, Джон Кеннер, был ипотечным банкиром и отлично ориентировался в ценах. Однако он потерял все во время краха трастов по инвестициям в недвижимость (REIT) в 1972-1974 годах, когда отказался выйти из игры, хотя и считал цены на коммерческую недвижимость чрезмерно раздутыми. К несчастью, большая часть его состояния была связана с REIT.

Содержание

Далее