Отрицательная сторона инвестиций в недвижимость

Многие эксперты говорят, что рынок недвижимости «раздут» и потому может взорваться в любой момент. Некоторые даже считают, что крах уже начался. Их мнения основаны на том факте, что ипотечный долг чрезвычайно вырос, а в некоторых областях страны рынок недвижимости насквозь спекулятивен. Давайте рассмотрим эти доводы более внимательно.

Ипотечный долг чрезвычайно высок

Ипотечный долг возрастал более чем на 10% ежегодно в течение последних двух лет. За последние 19 кварталов (то есть за пять лет) ипотечный долг увеличился на $3 трлн, или на 58%. В настоящее время Федеральный резерв оценивает стоимость частной недвижимости Соединенных Штатов в $13,6 трлн долларов. При этом долги по недвижимости составляют $7,6 трлн долларов; это означает, что доля собственных активов населения в стоимости жилья (то есть его оплаченная часть) составляет 55%. Во время Великой депрессии в оплаченной собственности у американцев было в среднем 85% жилья, поэтому они могли более спокойно реагировать на изменение его стоимости.

Вы только подумайте! За последние три года цены поднялись на 15%, в то время как средний размер взятых населением кредитов дошел до 45% стоимости их домов. Это означает, что люди берут деньги под залог жилья для того, чтобы купить другие вещи. Это неразумная стратегия в период дефляции и падения рынка. Что будет, если цены начнут снижаться?

Спекулятивный характер рынка недвижимости в некоторых регионах страны

Люди во Флориде вкладывали деньги в строящиеся дома на побережье океана. Когда же квартиры были готовы, их продавали с хорошей прибылью. Это похоже на спекулятивные перегибы, которые мы наблюдали на рынке акций Nasdaq в пору его пика.

Удачно расположенную недвижимость во Флориде можно продать за несколько миллионов долларов. Там всегда хорошая погода, и либеральные законы штата позволяют резидентам освобождать полную стоимость их жилья от любого долга, который они создадут на юридических основаниях. Например, некто, владеющий домом стоимостью в $5 млн., из которых он на данный момент выплатил лишь $1 млн., может освободить от возможных судебных исков полностью $5 млн. Таким образом, если бы полная стоимость активов этого гражданина составляла менее $5 млн., его дом за $5 млн. с висящим на нем ипотечным долгом на 80% стоимости полностью защитил бы этого человека от имущественных исков. Как следствие, многие представители иностранных государств находят флоридскую недвижимость весьма привлекательной.

Несмотря на это значимое преимущество, дорогие здания на Золотом Берегу Флориды сейчас продают лишь за половину той цены, которая установилась три года назад. Эта недвижимость принадлежит людям, готовым значительно снизить цену. Подобные снижения произошли в Лас-Вегасе и Кремниевой Долине, и они могут повториться и в других «горячих» точках, например в Южной Калифорнии.

Когда недвижимость начинает понижаться в цене, это в первую очередь отражается на коммерческой недвижимости. Цены на коммерческое недвижимое имущество показывают свою слабость по всей стране. Вторичное жилье и дорогие дома стоят вторыми по очередности падения цен.

Федеральный резерв уверяет, что следит за тем, чтобы цены на недвижимость не падали катастрофически, но способен ли он на что-либо в действительности? Если и возможно что-то предпринять, то лишь ценой ослабления экономики Соединенных Штатов – возможно, на ближайшие 15 лет. Если вовремя не остановить начавшееся падение, то мы, вероятно, получим долговой взрыв и будем наблюдать развитие сильного дефляционного сценария. «Дно» «медвежьего» рынка будет достигнуто очень быстро, но удар об это дно будет очень болезненным. Будьте внимательны!

Содержание

Далее