Что такое фондовая биржа

Как торговать на бирже

Что такое фондовая биржа

Как стать успешным трейдером

Стратегии биржевой торговли

Лучшие биржевые брокеры

Стратегии биржевой торговли

Лучшие биржевые брокеры

Бездепозитный бонус от одного из лучших Форекс-брокеров – компании «FORTFS»

Тарп В.К. и др. Биржевые стратегии игры без риска

Книга дает советы и рассказывает, как достичь финансовой свободы, не экономя при этом каждую копейку, а продолжая вести привычный или даже лучший образ жизни, но при этом не работая по найму. Здесь Вы узнаете методики риск-контроля, ознакомитесь с финансовым менеджментом, а также с некоторыми другими терминами и схемами работы, необходимыми успешному трейдеру.

Какой Форекс-брокер лучше?           Альпари           NPBFX           FORTFS          Сделай свой выбор!
Какой брокер лучше?     Альпари     NPBFX     FORTFS

Стратегия 3. Оборот наличных

Когда я только начал вкладывать капитал в недвижимое имущество, то сконцентрировался на стратегиях быстрых денег и долгосрочной покупки. Я использовал стратегию «покупай-и-держи», потому что хотел увеличить стоимость своих активов с течением времени и не знал никакого другого пути для достижения этой цели. Я использовал и стратегию быстрых денег, потому что, подобно многим людям, нуждался в получении денег немедленно.

Когда я впервые отправился в Финикс, я планировал использовать стратегию «купить и держать». Мой план состоял в том, чтобы покупать жилье на распродажах имущества должников или в каких-либо иных критических обстоятельствах, позволяющих приобрести собственность по низкой цене, а затем сдавать ее в долгосрочную аренду. Однако я быстро понял, что эта стратегия не для меня.


Знаете ли Вы, что: участвуя в программе лояльности от Форекс-брокера NPBFX, Вы в зависимости от наторгованного Вами оборота можете получить в подарок iPad, iPhone, планшетный компьютер и даже автомобиль «BMW».


Я не любил вкладывать свои с трудом заработанные деньги в долгосрочные инвестиции, чтобы затем год за годом собирать капающую с них арендную плату. Мне очень не нравилось работать на своих арендаторов. Я не любил, да и не умел делать ремонт. Но я должен был этим заниматься, будучи домовладельцем, сдающим жилье внаем. Мне нравилось проворачивать дела, но ремонт и арендаторы сводили меня с ума. Я был на пределе. Мне нужно было каким-то образом заставить свою собственность приносить доход и не выполнять при этом рутинные обязательства. На самом деле я не горел желанием иметь недвижимость – мне нужны были деньги. Так что я начал использовать собственность для игры с соглашениями на продажу, или «обертками». Этот бизнес подразумевает, что я держу первоначальную ипотеку и продаю ее другому человеку с другими условиями кредита, «обернутого» вокруг моей ипотеки. Позже я объясню, каким образом в этом деле, накручивая наличные на наличные, можно получать доход в 60 и более процентов ежегодно.

В качестве альтернативы я использовал еще и торговлю недвижимостью на арендном договоре с правом выкупа. В этом случае вы приобретаете собственность и затем передаете ее кому-то в пользование с правом постепенного выкупа. Новый пользователь производит единовременную выплату продавцу (то есть вам), которая покрывает все затраты на содержание собственности. Он заботится о доме и производит все необходимое обслуживание. Со временем такие платежи, как налоги, страховка или взносы для ассоциации домовладельцев, повышаются. А вы продолжаете погашать свою ссуду и получать прибыль от разницы между затратами на погашение ссуды и выплатами, которые получаете от пользователя вашей недвижимости. Данный метод известен как спред. Мне нравится эта инвестиционная стратегия, потому что все, что от меня требуется при ее реализации, – это собирать деньги и считать прибыль. Я могу получать существенный ежемесячный доход без того, чтобы нести на себе бремя управления недвижимостью.

Для реализации этой стратегии я стараюсь находить дома уровня «среднего класса», которые оценены по крайней мере на 10-20% ниже средней стоимости домов, расположенных в данной местности. Вот пример одной из моих первых сделок.

Север, 68-я авеню, Финикс, Аризона

Этот дом был расположен на западе Финикса (Аризона). Он представлял собой строение площадью 1150 квадратных футов с тремя спальнями, огороженным двором и гаражом на два автомобиля. Позади дома был земельный участок, как это часто встречается в домовладениях, расположенных на окраинах. Дом был построен в 1978 году. В гостиной со сводчатым потолком был альков.

Я купил эту собственность за $47 000 с ежемесячными платежами по $476. Дом продавался из-за потери прежним хозяином права выкупа, поэтому я смог приобрести его, не внося авансовый платеж, а оплатив лишь затраты на аннулирование контракта, что обошлось мне в $1025.

Дом был в довольно хорошем состоянии. Я заключил договоры на коммунальное обслуживание, и в дом вернулись тепло и горячая вода. Я потратил $348,50 на то, чтобы перекрасить стены в гостиной и спальнях, а также сменить обои на кухне.

Я продал этот дом на 68-й авеню всего через несколько недель после покупки. Цена была $63 900 с авансовым взносом в $1500 и ежемесячными платежами в размере $650. Таким образом, общая прибыль от сделки составила $16 900, которые поступали ко мне в виде ежемесячного прихода наличных в размере $174 в течение последующих 30 лет, без забот по управлению недвижимостью. Я был весьма доволен этой сделкой.

Кстати, люди, которые купили у меня этот дом, сказали, что первое, что они собираются сделать, – это содрать обои и перекрасить стены! Я получил важный урок. Большинство покупателей не возражают против того, чтобы производить косметический ремонт самостоятельно, особенно если размер их авансового платежа был невысоким.

Давайте «пробежимся» по преимуществам и неудобствам этой стратегии.

Преимущества

• Немедленная прибыль от сделки. Вы продаете дом по цене, намного превышающей ту, что вы за него заплатили, и обычно под более высокую кредитную ставку (см. пример с моим домом, купленным за $47 000 и проданным за $63 900).

• Долгосрочный приток наличности. Продажа дала мне положительный приток наличности в размере $174 в месяц в течение следующих 30 лет. (Платежи покупателя в размере $650 в месяц минус мои собственные платежи по кредиту в размере $476 в месяц составили $174.)

• «Полет на автопилоте». Новые «владельцы» сами заботятся о доме и производят коммунальные платежи, так как в этом отношении они действительно выступают как владельцы жилья.

• Никаких арендаторов. У меня нет никаких проблем со сдачей жилья в аренду, жильцы не вызывают меня среди ночи и не требуют произвести ремонт.

• Номинальный ремонт. В худшем случае мне, возможно, придется сделать лишь мелкий ремонт – провести предпродажную подготовку, чтобы придать дому товарный вид.

• Без «зацепок». Эти сделки обычно проходят как по маслу.

Неудобства

• Сбор оплаты. Иногда люди задерживают плату. В этом случае мне приходится прилагать усилия для напоминаний и сборов. Но при этом я получаю еще и пеню за просрочку.

• Потенциальная возможность краткосрочных убытков. Если я не смогу быстро перепродать дом, я должен буду в это время нести непокрытые убытки.

• «Полный назад». Иногда люди не выполняют своих обязательств по платежам, и в этих случаях я должен расторгнуть договор и забрать дом назад. Я приветствую это, потому что мой заработок при этом только увеличивается. Я снова «перепродаю» дом и получаю новый депозит – и, вероятно, цена продажи будет даже более высокой в связи с тем, что за прошедшее время стоимость на недвижимость возрастет.

Позвольте мне привести еще пару примеров, описывающих принцип долгосрочного притока наличности.

Запад, переулок Керри, Финикс, Аризона

Мы приобрели эту собственность в октябре 2002 года у продавца, несшего убытки и желавшего выйти с рынка недвижимости. Это был очень качественный дом в хорошем состоянии. Мы купили его за $104 000 с авансовым платежом в размере $7500; за данным домом числились просроченные платежи, которые мы погасили. Мы взяли под свой контроль ссуду и стали производить платежи по $911 в месяц.

Наши первоначальные затраты составили $9500; сюда вошли авансовый платеж и затраты на аннулирование контракта. Мы перепродали этот дом менее чем через месяц за $119 900. При этом мы получили аванс в размере $4150. Ежемесячные выплаты для покупателей составили $1 250, что дало нам $339 прибыли в месяц на 360 месяцев вперед, или $122 040. Заметьте, что, учитывая только наличные вложения в сумме $5350 ($9500 – $4150), я получаю пассивный наличный доход в размере $339 в месяц. Это составляет доходность в 76% (годовой доход в $4068 по отношению к сумме начальной инвестиции в $5350). С помощью подобных сделок вы сможете легко и быстро снизить цену вашей финансовой свободы.

Север, 30-я улица, Финикс, Аризона

Этот дом мы приобрели вместе с партнером. Дом, состоящий из трех спален и двух ванных комнат, с плавательным бассейном, обошелся нам в фантастическую сумму $69 513. Предыдущий владелец сделал перепланировку и полностью удалил основную ванную комнату. Мы вложили в эту собственность $7500 в качестве авансового платежа и оплаты за аннулирование контракта. Ежемесячные выплаты по кредиту составили $522 в месяц. Мы виртуозно перепродали этот дом тремя неделями позже за $87 900. Мы получили аванс в размере $2725. Новая ежемесячная оплата составила $825. Это дало нам $303 ежемесячной прибыли на ближайшие 360 месяцев, что принесет в конечном итоге $109 080. Таким образом, на наличное вложение в сумме $4775 ($7500 – $2725) мы получаем ежегодную прибыль в размере $3636, или 76,1%.

С этой собственностью случилось то, с чем время от времени сталкиваются домовладельцы. После проживания в течение нескольких лет люди прекратили производить оплату и выехали. Согласно контракту собственность снова вернулась к нам. Довольно часто люди осознанно и охотно идут на такую процедуру. Они просто приглашают нас на переговоры и спрашивают, не хотим ли мы получить назад свой дом. С некоторыми мы заключаем соглашение о выезде (обычно с выплатой им от $500 до $1 500). С другими же иногда приходится прибегнуть к юридической процедуре выселения за неоплату. Это может занять от трех недель до трех месяцев.

После возвращения нашей собственности на 30-й улице мы повторно ее продали. На сей раз инвестиция принесла нам даже лучшее вознаграждение. Мы установили продажную цену в размере $112 900, что более чем на $50 000 превысило стоимость покупки. Наш новый жилец стал вносить ежемесячную оплату в размере $1075. В результате чистая ежемесячная прибыль составила более $550.

Эти примеры не являются специально подобранными фантастическими сделками. Они ничем не отличаются от тех сделок, которые я произвожу ежедневно. Конечно, я совершаю и сделки, которые приносят мне менее $200 в месяц. Но у меня достаточно и таких, которые приносят в месяц даже более $500. Большинство сделок дают прибыль в диапазоне $250-$350 в месяц.

Мне нравится стратегия оборота наличности, потому что она легко и быстро реализуется и приносит существенный доход. Стратегия денежного потока решает одну из самых главных проблем с деньгами – они имеют свойство тратиться! Вы когда-нибудь замечали, что независимо от того, сколько денег вы заработали за месяц, все они куда-то испаряются? Для меня этот факт является главным недостатком стратегий «быстрых денег» и долгосрочных вложений («покупай-и-держи»). Постоянно нужно следить за тем, чтобы ваши сделки обеспечивали положительный поток денежных средств. В противном случае с таким трудом заработанные деньги будут скоро потрачены и придется умолять бывшего босса снова принять вас на старую работу.

Большинство людей думают, что богатство заключается в наличных деньгах. Это неверно. Реальное богатство составляет приток наличности – то есть деньги, которые прибывают к вам каждый месяц, постепенно сводя, таким образом, цену вашей финансовой свободы до нуля. Единственный способ достичь этой цели – обеспечить себе прибыль на каждой сделке. Именно поэтому мне так нравятся сделки с оборотом наличности, Они дают возможность обеспечить постоянный денежный приток. При этом я являюсь владельцем актива. Реальное богатство подразумевает владение активами, за которые вам платят. Это реальный путь к финансовой независимости.

Мы просим вас очень внимательно подходить к любой сделке на рынке недвижимости. Если беретесь за дело, удостоверьтесь, что вы правильно оценили и рассчитали денежные потоки и учли важные моменты, касающиеся ремонта и проблемы поиска арендаторов. Если вы решаете вступить с кем-либо в совместный бизнес, прежде чем вы подпишете какой-либо документ, убедитесь, что ясно и четко представляете себе последствия этого шага.?

КЛЮЧЕВЫЕ ИДЕИ

• Изучите стратегии «быстрых денег», «покупай-и-держи» и стратегию оборота наличных, представленные в этой главе. Убедитесь, что вы полностью понимаете преимущества и неудобства каждой из них.

• Стратегию «покупай-и-держи» лучше использовать в периоды, когда цены начинают быстро подниматься с низких уровней.

• Стратегию быстрых денет лучше использовать, когда вы находите сделки, которые можно провернуть достаточно быстро. Прежде чем делать предложения о покупке, убедитесь, что нашли выгодного покупателя.

• Стратегия оборота наличных предусматривает получение стабильной прибыли в течение многих лет.

• В текущей рыночной ситуации я предпочитаю стратегию оборота наличности. Она позволяет получать высокую прибыль при небольшом количестве сделок. Сейчас наша недвижимость ежемесячно приносит пятизначную сумму налично дохода.

АКТИРНЫЕ ШАГИ

• Оцените ситуацию на рынке недвижимости в вашем регионе.

• Разработайте долгосрочный перспективный план, определяя, какая стратегия при существующих условиях сможет принести наибольший доход. Каждая крупная сделка может потребовать составления отдельного плана.

• Выбрав одну из представленных в данной главе стратегий, начинайте действовать.

• Для получения дополнительной информации воспользуйтесь сайтом www.johnburley.com.
Содержание Далее

Что такое фондовая биржа

Яндекс.Метрика